从房价下降闹事来看购房合同的纠纷完善，参考房贷LPR？
普罗米修律师事务所 徐小华
近期因为疫情的影响，部分房企放出一些降价方式来刺激销售的举措，一方面缓解房企自身的资金压力，另一方面也确实促进了刚需购买，似乎呈现出各取所需、两全其美的市场表现。然而，随着房企降价销售的实施，市场价格产生了波动，进而发生因为市场房价下降，购房者集体到房企闹事，要求房企补偿降价或差价，甚至退房等。
购房者的组成类型上有刚需、炒房客、过渡置换、居住升级等等，虽然置业的目的各有不同，但内心深处都是想着买涨不跌；甚至有些置业者是通过高杠杆筹集资金来购买，遇到开发商降价促销或短期市场价格波动略大的情况，自然就对“亏损”不买账！出现聚集闹事、打砸、法院起诉等等情形。有些开发商为了息事宁人，就采取适当的妥协退让的方法，但这并不是解决问题的根本办法。
因市场房价下降购房者找房企索求补偿所产生的纠纷，属于“购房合同纠纷”。此类纠纷的处理，首先要看的是双方签订的房屋买卖合同，是否存在《合同法》规定的无效或者可撤销条款；其次看合同对价格发生波动后如何处理是否有关约定，是否有约定开发商承担价格下降造成购房者价值损失的补偿责任；最后看相关定价是否符合当地房产定价标准，开发商是否前期有哄抬价格的嫌疑等等
未来房价是上涨还是下降，基于市场的因素来决定。然而我们在协商房屋买卖合同时完全可以制定一种公平合理的条款：例如开发商为了提升销售，做短期价格的承诺；置业者在签署购房合同时也可以与开发商进行沟通，在正式交楼前约定价格波动的处理方式；这些都需要双方在合同条款条件上进行沟通，并且在购房合同中以准确的文字来体现真实的意思。做好签署一个完善的购房合同，就是对未来纠纷的避免。
从2020年3月1日起购房按揭贷款实行LPR（贷款基础利率）即通俗所说的“浮动利率”，这是银行购房贷款产品的市场公开化表现。换句话说，贷款利率都可以实现市场杠杆来调整，那么购房者与开发商是否也可以对特定时期的购房价格进行约定呢？本人认为是可以，但约定必须是清楚而无争议的。建议可以以当前所在区域市场价格为基点（需要明确具体金额），约定特定时期的上下浮动比率，即到期交楼才确定最终成交价格。这样可以减少一些因为房屋市场价格波动产生的纠纷。本观点尚有不够完善和成熟的地方，欢迎一起共同探讨。
