粟京萍律师：新冠疫情下租金减免问题的解析，你的房子能免租吗？
普罗米修律师事务所 粟京萍律师
新冠疫情肆虐，全国31个省均启动重大突发公共卫生事件一级响应，各地政府纷纷出台交通管制、延迟复工、禁止营业等规定。许多商家不仅要面临停业的经济损失，还要面对支付租金的问题。那么疫情期间租金是否可以减免？如何减免呢？下面小编为大家进行详细解析。
一、新冠疫情的法律定性，属不可抗力还是情势变更？
1.不可抗力VS情势变更的概念
不可抗力，指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，不仅包括自然灾害，也包括政府行为。
情势变更，指发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，使得出现明显不公平或者不能实现合同目的的事项。
2.相关法律规定
不可抗力：
《合同法》 第117条：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《合同法》第118条：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
《合同法》第119条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
全国人大常委会法工委于2020年2月10日表示，对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
情势变更：
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
3.区别
(1)不可抗力造成的结果是合同无法履行，其也是合同解除的事由，基于不可抗力不履行合同可以部分或全部免除相关责任；而情势变更，一般合同可以继续履行，但继续履行合同对于一方当事人来说明显不公平或不能实现合同目的，情势变更既是合同解除的事由，也是合同变更的事由。（2）因情势变更而请求变更或者解除合同，如果各方无法协商解除或者变更的（协商对于绝大部分合同行为而言均可适用），必须以提起诉讼或仲裁的方式进行，即当事人不能仅以通知等私力方式主张变更或者解除合同，否则可能构成违约。这也与不可抗力致使不能实现合同目的时，当事人可以通知方式解除合同不同。
4.如何认定
即使有全国人大常委会法工委在2月10日的表示，但并不能一刀切的把疫情认定为不可抗力，因为认定疫情为不可抗力是有条件、有限制的。小编认为，应综合疫情给企业造成的损害、持续的时间、企业所属行业、政府及有关部门的具体政策来判断。若因政府及有关部门为防治疫情而采取禁止营业等行政措施导致合同目的不能履行的，承租人可以主张此次疫情属于不可抗力，要求按照不可抗力的法定免责条件处理。若因疫情导致承租人占有、使用租赁物带来的收益权能效益下降，在疫情防控期间内继续按原约定履行合同会对承租人明显不公，承租人希望主动变更合同（主要是减免防疫期间的租金），可以根据全国人大常委法工委的精神，结合《合同法》的规定进行主张。
二、新冠肺炎疫情下对不同类型房屋租赁合同的影响以及是否能减免租金或解除合同？
1、个人承租用于日常居住的房屋
根据《民法通则》第107条及《合同法》第117条的规定，只有在不可抗力导致合同不能履行时，才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。对于普通个人承租用于日常居住的租赁合同，无论疫情是否发生，都不会影响租赁房屋的居住、使用功能。但由于疫情防控措施（封闭管理、限制出行等）导致部分承租人在特定时间内无法入住承租房屋（如对于身处湖北省等疫区没有解除封城措施，部分人员可能被困甚至感染肺炎，承租人因政府措施导致长期无法返还或因感染未能康复，导致长期无法居住、使用租赁房屋的）。因此，作为个人承租人用于日常居住的房屋，承租人可以结合受到疫情影响的实际情况与房东协商，对于特定期限内的租金减免或延长交租时间，情况特别严重者可要求解除合同。
2、经营性用房
经营性房地产是指非居住用途的、用于经营活动，能够产生现金流、给投资者带来收益的房地产。例如，商铺、酒店、购物中心、写字楼等。对于这些经营性场所的承租人是否可以请求减免租金，分析如下：
如果本企业受到疫情防控影响，承租人可以“不可抗力”的相关合同约定及法律规定，向出租人提出酌情减、免租金的书面中请，出租人同意的，双方可通过签订补充协议以确认；当前有关行政管理机关对于受到影响的企业的经营困难已经有充分感知，纷纷出台对于减免、缓交企业租金及各项税收费用的政策，有关政策明确对于国资性质的房东均要求应该遵循，对于私营性质的房东也发出相应号召，而不少私营性质房东也纷纷响应。因此，对于受到影响的企业提出减免特定期间内的房屋租金的要求应该可以得到实现。
3、生产性用房
生产性用房是指城市物质生产部门的用房，包括工业、交通运输业、建筑业等部门的厂房、车间、仓库等直接用于生产加工的房屋。
生产性用房情况与经营性用房情况相似，不同的是，政府的复工通知对生产性用房的承租人影响更大。因此，生产性用房的承租人可援引前述经营性用房的处理原则加以处理。对于生产性企业可能产生的特别损失，还可以向出租人进行特别说明，为处理可能发生的影响租赁合同履行情形进行铺垫。
对于部分短期节假日期间履行的租赁合同或其他服务合同来说，如春节期间的演出、大型活动等，因春节期间肺炎疫情导致无法继续演出、举办大型活动的，可以要求解除合同。
三、相关建议
1、首先查阅租赁合同，合同中是否有对特殊事件、特殊情况下租金协商或减免的约定，有具体约定的从其约定。
2、其次协商，承租人可主动向出租人提出减免的要求或缓交等申请，若双方能协商一致，签署相关协议，以免后期发生纠纷。
3.若经沟通，出租人不同意解除合同或解除租金的，承租人可根据自身情形，结合合同履行情况、疫情的实质影响情况，根据租赁合同的约定或法律规定进行仲裁或提起诉讼，由司法机关根据具体情形裁判。
4、需要注意的是，主张减免租金的，出租人需及时书面通知对方，原则上当事人应当在疫情及相关防控措施对其履行合同造成影响后的短时间内发出通知。考虑到邮政、快递等业务在春节和疫情期间可能出现暂停、延缓等情况，应注意通过电子通讯等手段及时通知。及时告知出租人疫情对经营的影响，同时提出减免租金的要求等内容，并且保留好相关证据。
5、如果出租人拒不同意承租人减免租金的请求，承租人是否可以拒绝交纳租金？笔者认为应该慎重采取此举措，防止双方矛盾激化（可能导致出租人停水停电、禁止人员货物出入等非理性措施），影响承租企业的经营导致更大的损失。一般情形下，建议承租人仍应当先依照合同约定履行租金支付义务，同时书面声明保留通过司法途径变更合同的权利，在合适的时间节点提起诉讼或仲裁方式，主张减免租金或者变更合同条款。如确属受到疫情影响而无法交纳租金引发纠纷的，可及时请求主管机关、辖区人民调解委员会介入，或者尽快提起诉讼或者仲裁，以减少损失。
6、特殊时期的合同处理，需要较强的法律意识和丰富的处理经验，建议有关涉及此类问题的企业及时咨询本企业法律顾问，防止特殊时期应对失策，影响企业的经营。
四、几个非典时期的案例
案例1：（2004）沪一中民二（民）终字第354号（娱乐服务业，经营卡拉OK、KTV等）
二审法院裁判观点：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。
基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
案例2：（2018）鲁06民终268号（宾馆）
二审法院裁判观点：“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。
“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
案例3：（2008）绍中民一终字第143号（经营演艺厅）
二审法院裁判观点：特定历史事件条件下，出租人未立即追索租金，认定出租人同意减免租金。
双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。
查阅参考“非典”疫情影响下的租金减免相关案例，大部分法院会支持减免租金，但也有不支持的。总体来说，对于司法实践中是否减免租金，要综合地区、政策、行业、疫情影响程度等做出不同的裁判。具体案件具体分析，不能一概而论，因此，如有疑问，请咨询专业律师。咨询热线 400-057-3132
