二手房买卖合同中约定不明产生的法律风险必须知道！

普罗米修律师事务所 普罗权彰律师团 徐小华

       在中国经济发达地区，二手房买卖交易活跃所伴随的法律纠纷也不少，本文主要针对二手房买卖合同签订中对相关内容的约定不明产生的法律风险进行探讨，希望买卖双方及房产经纪在现实实践中加以防范注意。

       买卖双方依照《合同法》规定以真实意思表达并签署的房屋买卖合同，双方都应自觉履行，故意不履行义务应承担违约责任。在买卖合同订立时，虽为真实意思（买家愿买，卖家愿卖）但因为在相关内容描述不明确、不严谨、不达意，或者某些事项约定不明，将导致合同履行过程中产生误解和纠纷。我们在签署二手房买卖合同中应特别注意哪些约定内容呢？

一、注意交易房屋（标的物、不动产权）的权属情况

1.须审查明确房屋的产权所属人及其相关个人信息的准确性；

2.有无涉及司法机关或行政机关依法裁定、查封或其它形式上限制出卖；

3.获得房屋共有人（或夫妻另一方）的书面同意；

4.在限购城市购买人的限购资格审核确认。

二、注意房屋价款、税费、中介佣金及其他费用的明确

1.买卖双方及中介直接当面沟通，有利于明确事项也最大防止利益勾结的暗箱操作；

2.价款可约定总价及单价

3.明确税费及相关费用包括契税、个税、营业税、印花税、土地增值税、登记费、房地产交易手续费、中介佣金、贴花、评估费、抵押登记费、委托公证费、赎楼担保费、赎楼罚息、赎楼短期借款利息、买卖合同公证费、抵押合同公证费等，根据房产的实际情况进行计算使用；

4.约定明确各项相关费用的支付方，如个税（按缴纳应由卖方承担）由买方承担。

三、注意对付款方式进行明确、具体的约定

1.明确支付方式、支付条件及支付时间，如定金交多少，什么时间交，交给谁等等；

2.如有中介机构代收、代付需提供相关授权及收款单据；

3.一定明确分期交付款期限、赎楼期限、办理网签期限、银行贷款申请审批期限、银行放款期限、办理过户期限等等，以防止履行期限约定不明的问题。

四、注意阴阳合同在纠纷中的不利地位

1.如无特殊情况，请勿签署阴阳合同；

2.不要因为降低相关税费和费用成本而签署阴阳合同；

3.即便风险签署审核阴阳合同，亦认真核对条款，如条款发生本质变化，风险就巨大；

五、注意对房屋交付进行严格审查

1.交付时间、条件及相关费用的支付要约定明确；

2.明确水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担；

3.明确交房后一定期限内由于原房屋内部状况产生的渗水、漏水、严重残缺等发生后的责任承担；

4.明确交付附属物如空调、沙发、冰箱等等，必要可列清单交付。

六、注意确定违约责任条款和救济方式

1.明确履行过程中发生的违约责任、违约金、赔偿金的计算与给付方式；

2.违约发生后在约定期限内的权益履行要做好，如催告函、通知书；

3.明确纠纷争议解决方式、诉讼或仲裁地；最好明确发生纠纷后败诉方承担相应律师费用等。

七、注意合同授权签署人

1.由买卖双方当事人（或委托人）及中介机构的授权人直接签署；

2.签署书写规范性，如有修改处进行“校对章”或按手印确认。

      以上便是二手房买卖合同中必须注意的相关内容，不能全面细节地展示，也提醒买卖双方特别注意。如果交易不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎，最大限度地减少漏洞降低风险。

      如有相关法律问题，请拨打咨询热线 400-057-3132