疫情爆发导致生产困难，企业是否可以减租免租？

一、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发及严峻形势，对租赁合同的履行造成重大影响，构成法律规定的“不可抗力”或“情势变更”

（一）新型冠状病毒肺炎疫情或构成“不可抗力”

什么是不可抗力？不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害（台风、地震、洪水、冰雹等）、政府行为（如征收、征用等）；社会异常事件（罢工、骚乱、疫情等）。

不可抗力的法律后果：（1）因不能履行合同，部分或全部免除责任；（2）可单方解除合同。

“不可抗力”要件非常严格，慎之又慎。（签订、履行）合同即是经济交易，不可抗力后果是阻碍交易（解除合同），前者是促成交易秩序，后者是阻碍交易秩序。《合同法》的目的是意思自治，原则是维持交易秩序，故不到万不得已，不能使用“不可抗力”。

2003年非典疫情是否构成“不可抗力”？根据全国法院审判案例的因非典疫情影响合同履行案件，根据个案而确定是否属于不可抗力。因为当年非典疫情是局部性而非全国性，判断案件中非典疫情是否属于不可抗力，关键在于非典疫情与合同不能履行的之间是否构成因果关系、是否足以达到合同目的无法实现等。

案例1：某管理公司与餐饮公司租赁合同纠纷案，终审法院认为非典疫情属于不可抗力，对租赁合同履行造成了重大影响，对于因非典疫情影响合同履行期间的租金，承租人有权不予支付。但不足以达到合同目的不能实现，不能单方解除合同。

2020年新型冠状病毒肺炎疫情是否属于“不可抗力”？新型冠状病毒从武汉爆发，随后蔓延至全国，疫情严重，系社会公众不能预见、不能避免且不能立即克服的客观情况，亦构成对社会公众的危害。本文认为足以构成不可抗力情形。但毕竟截止目前，还未有官方发布正式通知（不同地区也有所不同），对本次疫情是否构成不可抗力定性，仍需考虑个案情况。

（二）新型冠状病毒肺炎疫情构成“情势变更”

何为情势变更？合同成立以后，客观情况发生重大变化（非商业性变化），该变化不是商业性风险或变化，而是订立合同时无法预见的、非不可抗力造成，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或不能实现合同目的。

情势变更的法律后果。（1）根据公平原则；（2）结合案情确定变更或解除合同。

“情势变更”要件相对不可抗力较易。情势变更在于救合同（契约）交易于水火，即在无法预知情况下发生了即将导致合同显示公平，得以阻碍交易（变更、解除合同）来维持真正的契约精神。但该变化不能是商业风险，如房地产或煤炭市场自身上涨、材料成本的上涨等。

案例2：某酒店公司租赁合同纠纷案，法院认为2003年我国夏季出现非典疫情，范围较小，不符合不可抗力情形。但非典疫情确为公众所知，亦对涉案合同履行造成影响，继续履行显示公平，构成情势变更。因此根据公平原则，对承租方提出停业2个月期间的租金应免除的理由成立。

2020年新型冠状病毒肺炎疫情是否属于“情势变更”？新型冠状病毒从武汉爆发，随后蔓延至全国，疫情严重，系社会公众不能预见情况且不属于商业变化，为公众所知，且部分地区采取交通管制等措施，势必对合同履行造成重大影响。故构成情势变更情形。

二、对于商铺、企业厂房及办公楼所涉租金减免租金符合法律规定，于法有据

1、商铺、餐饮店、酒店等商业经营场所。

租赁合同中租金价格本身与商业经营收入、成本有关，承租方可根据“情势变更”或公平原则要求出租方减免停业期间租金。

若属于政策管制（如复工、营业时间要求），可直接要求免除租金。若属于非政策管制，亦可根据公平原则，与房东协商，酌情减免停业期间租金。

2、企业办公楼、写字楼等办公场所。

租金可根据情势变更与公平原则与出租方协商租金适当减免事宜。因为部分地区管制、复工时间限制等原因导致承租方实际使用时间比合同约定时间减少，且未办公期间会减少物业管理、水电、保洁等租赁、物业成本。

3. 厂房、生产线车间等。

所涉租金较高，承租方可根据情势变更与出租方协商租金减免事宜。若疫情非常严重地区且有复工时间管制、交通封锁、复工时间无法确定，也可协商暂时中止合同。

三、个人居间、生活所涉租金，房东减免租金，于情势大善

个人生活住宅所涉租金较小，租金标准与房屋闲置与否、实际居住时间关系不大，与疫情爆发不构成因果关系。但全国疫情的严峻形势，需要每个人都贡献出自己的力量，同时也需要社会责任的担当。

对于生活住宅所涉租金的减免，房东没有法律上的义务的责任，仅有道义上、情感上、社会责任感上的酌情减免。

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