普罗米修郑重驯律师：商品房交付环节面临的主要法律风险及防范

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房地产开发企业在商品房交付环节面临的主要法律风险及防范措施
郑重驯 广东普罗米修律师事务所

 
商品房交易中，商品房的交付是经常出现纠纷的环节。作为房地产开发企业（开发商），面对人数众多的购房人，若在交付环节稍有不慎产生争议，很可能会引致购房人的群体性诉讼，损失难以估量。本文从开发商的角度，分析商品房交付环节存在的主要法律风险，并提出相应的防范措施。

 
商品房的交付时间及交付条件

关于商品房的交付时间及交付条件，目前法律法规没有全面统一的规定，各地司法实践中的裁判标准亦不尽相同。
如何认定商品房的交付时间，目前实践中主要存在三种判断标准，第一种是以将房屋的钥匙交付给购房人时为准；第二种是以交付房屋所有权证书时为准；第三种是以房屋实物与所有权转移的完全交付之时为准。在商品房的交易实践中，房屋所有权证书的办理一般晚于商品房的交付，因此如果合同没有明确约定房屋的交付时间为房屋所有权证书登记的时间，开发商在合同约定的交付期限向购房人转移房屋的占有即为履行了交付房屋的义务，实践中通常表现为移交房屋钥匙。
关于商品房的交付条件，如果合同明确约定了具体的交付条件，则尊重合同双方的意思自治，依照合同约定履行，但约定的交付条件低于法律强制性规定标准除外。
若合同未明确约定交付条件，以何种标准认定商品房是否达到交付条件实践中存在比较大的争议，各地裁判标准不一。笔者所在的广东省目前普遍采用的判定交付条件的标准是：对于一般的商品房的“验收合格”以备案登记合格并取得《商品房竣工验收备案表》为准，且供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施应具备交付使用条件，满足居民入住的基本条件。
 
商品房交付阶段开发商面临的主要法律风险

一、开发商不具备交房条件的情形

       实践中开发商不能交付验收合格的房屋，主要是指开发商在交付期满前未取得建设行政主管部门核发的《商品房竣工验收备案表》，按照法律规定开发商应承担因不具备交付条件而导致的逾期违约责任的法律后果。
开发商除了按合同约定的期限交付房屋外，还应按照法律规定的或合同约定的商品房交付条件交付房屋。只有同时满足上述两项要求时才是有效交付，否则都是逾期履行行为，都会导致开发商承担逾期违约责任。购房人对房屋的接收并不影响开发商在不具备交付条件时交付房屋而应承担的违约责任。因为法律对商品房交付的规定是强制性规定，即使购房人在开发商交付房屋时做出了明确同意收房的意思表示，也不能据此免除开发商承担逾期交付房屋的违约责任。

二、购房人以房屋质量问题为由拒绝收房的情形
       
      这种情形在商品房交易中屡见不鲜，笔者通过检索有关购房者因质量问题拒绝收房的案例中发现，主要的质量问题有：出现渗水漏水、墙体出现空鼓、墙皮脱落、墙体或楼板出现裂缝、门窗密闭性差、变形。
      商品房交付的质量问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条与第十三条规定了“房屋主体结构质量不合格”与“房屋质量问题严重影响正常居住使用”的两种情形购房人有权购房人解除合同。通常认为，符合这两种情形之一的，购房人也有权拒绝收房。前一标准基本没有争议，而对后一标准的理解在司法实践中往往是合同双方在法庭上的主要争议焦点。出现此种争议，法院通常会对涉案房屋进行实地勘察，综合判断出现的质量问题是否达到严重影响正常居住的程度，必要时还可能委托专业的鉴定机构提供鉴定意见。
 


风险防范措施

一、重视商品房买卖合同条款的设计

      实践中不少开发商都采用通用的合同模板，没有针对项目特点、建造情况、自身财务情况、项目所在地的法律法规与相关政策情况等设计合同条款，合理安排房屋交付，导致纠纷并最终承担不利的法律后果。因此一份定制化的商品房买卖合同也是开发商防范商品住宅交付阶段法律风险的重要手段，建议聘请专业律师负责订立商品房买卖合同，并定期根据项目类型与进展情况进行修订。

二、严格把握交房程序的时间点
       
      开发商应提前做好交房前的各项准备工作，熟悉合同约定、交房流程与相关政策变化等。在交房前如出现重大交房风险的，应及时聘请专业律师介入，协助处理，在交房时，应严格按照交房的基本程序进行交房，建议以EMS邮寄方式书面通知购房人，按书面通知的日期交付房屋，在交房时安排购房人进行初步质量验收与提供必要的文件资料，并在完成前述程序后及时要求购房人进行书面确认。

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